Требования к сдаче жилого дома. Как ввести дом в эксплуатацию – пошаговая инструкция и стоимость. Этапы данной процедуры

Ввод в эксплуатацию - обязательная процедура после окончания строительства жилого дома, как частного, так и многоквартирного. Согласно законодательству РФ, является строго обязательной для всех видов жилых строений за исключением садовых домиков. Кроме того, только после ввода в эксплуатацию вы сможете оформить право собственности на жилую недвижимость.

Тем не менее, существуют ситуации, когда ввод зданий в эксплуатацию сопряжен с определенными трудностями, причем и для физических, и для юридических лиц. Какие же трудности тут могут возникнуть и как можно их избежать?

Особенности ввода жилья в эксплуатацию

Введение жилого дома в эксплуатацию свидетельствует, что объект из категории «строящегося» перешел в состояние «введенного в строй». Это возможно лишь при условии, что постройка соответствует санитарно-гигиеническим, пожарным и прочим нормам и регламентам, включая указанные в Градостроительном Кодексе. Также это является подтверждением того, что дом построен в полном соответствии с технически-проектной документацией. Которая, в свою очередь, подготавливается и согласовывается в госинстанциях еще на этапе получения разрешения на строительство.

Перед вводом в эксплуатацию жилой дом должен быть оборудован всеми необходимыми коммуникациями. Особенно важно отопление - если оно отсутствует, здание квалифицируется, как нежилое. Должен быть обеспечен подъезд к дому. В помещениях обязательно должны быть окна, двери и обустроенные полы. Также обязательно наличие законченной крыши и межэтажных перекрытий.

Ввод жилья в эксплуатацию: особенности и порядок процедуры

Ввод жилья в эксплуатацию в Новой Москве имеет свои особенности, связанные с тем, что бывшие территории Московской области официально вошли в состав Москвы. Это значит, что прежнее свидетельство о праве собственности на землю устарело и необходимо заменить его документом нового образца. В котором будет обозначено, что отныне ваша собственность находится в Москве (а не в МО).

Запрос по установленной форме в Комитет государственного строительного надзора г. Москвы.
Паспорт либо доверенность от имени застройщика на лицо, которое будет заниматься оформлением документации.
Кадастровый паспорт и расширенную кадастровую выписку по форме КВ1-КВ6. Получение их возможно и в электронном виде (с ЭЦП), и в бумажном.
Технический план, подписанный кадастровым инженером или сотрудником БТИ (которого, скорее всего, придется приглашать на место постройки для осмотра участка и здания).
Документ о соответствии всем техническим нормативам, СНИПам, регламентам. Выдается строительной организацией, которая возводила дом.
Документы о том, что все коммуникации соответствуют требованиям эксплуатирующих организаций, то есть пожарной, газовой, электроснабжающих служб.
Необходима и план-схема с обозначением всех инженерно-технических коммуникаций.
Подписанный заказчиком (владельцем) акт приемки при условии, что строительство велось на основании договора.
Правоустанавливающие документы на земельный участок и разрешение на строительство, градостроительный план - эти документы по закону предоставлять необязательно, но в то же время крайне желательно.

Сразу после завершения строительства жилого объекта заселяться в него нельзя. Между этими этапами находится еще один шаг - ввод дома в эксплуатацию. Данный процесс может занять несколько месяцев для одобрения, или вообще получить отказ при не соблюдении определенных правил.

Необходимость процедуры

Чтобы получить технический паспорт на дом и зарегистрировать на него права собственности, необходимо ввести дом в эксплуатацию.

Оформлять данный акт обязаны представители различных инстанций, в том числе:

пожарной службы;
газовой;
водоканала;
архитектурной службы;
санитарной службы.

Перед тем как сдать дом в эксплуатацию, с этими же органами необходимо осуществлять согласование разрешения на строительство.

Процесс ввода

Чтобы осуществить ввод дома в эксплуатацию, необходимо обратиться с соответствующим заявлением в учреждение, которое выдало разрешение на строительство. Прикреплять к нему следует все необходимые сопроводительные документы, после чего ожидать посещения объекта межведомственной комиссией. Пакет документов включает в себя бумаги, позволяющие сравнить построенное здание с первоначально одобренным проектом.

Перед тем как сдать дом в эксплуатацию, если он был возведен на основании договора, требуется подписать акт о его приемке.

Данный документ должен включать в себя:

соответствие сданного объекта утвержденному плану;
отсутствие нарушений в строительстве;
отсутствие претензий заказчика к застройщику.

В любом случае к документам следует крепить еще и технический паспорт на дом, который обязан выдать кадастровый инженер. Также к заявлению о вводе в эксплуатацию прилагаются:

разрешение на осуществление строительных работ;
документы о правах на используемый под объектом земельный участок;
межевой и градостроительный планы на него;
соответствие сданного объекта составленному плану.

После предоставления всех необходимых документов органы власти обязаны создать комиссию для проверки объекта, и при соблюдении всех правил реестр сданных домов в эксплуатацию пополнится еще одним жилым строением.

Создание паспорта

Перед тем как сдать дом в эксплуатацию, необходимо обратиться в службу БТИ для составления технического паспорта на дом. Данный документ является главным аргументом для подтверждения факта наличия жилого дома, но получить его бывает непросто.

Инспекторы могут отказать в выдаче документа при наличии несоответствий готового объекта нормам строительства или при наличии незавершенных работ. Конечно, при уверенности в собственной правоте можно обратиться в суд и оспаривать негативное решение, но проще устранить все замечания инспектора и вызвать его снова для получения паспорта.

Данный документ содержит в себе основные данные об объекте, включая его адрес, общую площадь, площадь каждой комнаты, этажность здания, его отделку и стоимость. Сделать его можно только на полностью достроенный дом.

Требования для ввода в эксплуатацию

Чтобы жилой дом был признан готовым к использованию, необходимо обязательное наличие в нем:

двери;
окон;
черновой отделки стен жилых комнат.

Помимо этого важно знать, что наличие в цокольном этаже потолков выше 2,1 метра будут автоматически определять его как первый этаж. Это приведет к необходимости отделывать стены и в этих помещениях, что может сказаться на бюджете застройщика и его дальнейших планах на дом. Чтобы хоть немного сэкономить на оформлении документации, можно осуществить ввод дома в эксплуатацию поэтажно. Это позволит пользоваться частью объекта в жилых целях, в то время как его другие этажи еще будут достраиваться. Перед тем как сдать дом в эксплуатацию таким способом, следует знать, что для оформления документов на последующие части здания потребуется проводить все процедуры с самого начала.

Сдача новостройки

До 2004 года построенные многоквартирные дома нужно было осмотреть множеству различных представителей государственных органов. Первыми на объекте обычно появлялись специалисты по строительству и архитектуре, и только после их одобрения «эстафетная палочка» осмотра переходила к следующим контролерам. Такой поэтапный осмотр мог затянуть сдачу дома на годы, ведь устраняя одну проблему, можно было получить новую в любой момент. Как застройщик сдает дом в эксплуатацию теперь? Упрощение градостроительного кодекса позволило сдавать построенные жилые объекты при наличии только:

заключения о соответствии;
разрешения на ввод.

Первый документ и представляет собой заключительный акт комиссии капитального строительства о соответствии дома всем требованиям проекта и технических характеристик. Сокращенно его называют ЗОС. Получение всего лишь двух документов сократило сроки сдачи объектов до максимального показателя в несколько месяцев.

Сдача частного дома

Чтобы сдать в эксплуатацию частный дом, нет необходимости проходить все инстанции, как в случае новостроек. Для этого с 2015 года создана специальная упрощенная процедура, которая требует наличия двух документов: технического паспорта на дом и документа, определяющего права владельца строения на участок под ним. Таким образом, весь груз оформления необходимой документации возлагается на сотрудников Росреестра, которые и вносят объект в государственный реестр и ставят на кадастровый учет.

Оформление недостроенного объекта

Иногда появляется необходимость полноценно оформить права на недостроенные объекты, как сдать новый дом в эксплуатацию в таком случае? Если строительство еще не завершено, то для его оформления нужно представить правоустанавливающий документ на участок земли под строящимся домом и имеющуюся на объект техническую документацию. В ней должно быть указано наличие основных несущих конструкций в здании, но требованиям для проживания объект может не соответствовать. Такое документальное его оформление позволит вынести недостроенный дом на рынок недвижимости уже как самостоятельный объект.

Требования для жилого дома

Чтобы дом после полного окончания строительных работ был признан жилым, мало наличия в нем только окон и двери. В помещении обязательно должны быть настелены полы. Для этого не нужно сразу устилать их чистовым покрытием, достаточно иметь бетонный или дощатый пол в основных комнатах. Это необходимо для более точного обмера площади каждого помещения при составлении кадастрового паспорта квалифицированным специалистом. Важно знать, что для сдачи жилого дома отделка в санузлах и кухне должна быть завершена полностью, то есть на пол и стены уложена кафельная плитка.

Также для сдачи многоэтажного частного дома следует обязательно установить лестницу и при наличии балкона, ограждение на нем.

Очень важным элементом для жилого помещения является отопление, поэтому без него дом будут считать нежилым. Интересно, что подключать все коммуникации для этого не нужно, достаточно простого наличия котла и радиаторов отопления на своих местах. Уже после полного завершения работ газовая служба может подключить систему, на этапе сдачи объекта это не обязательно.

Также дом должен иметь готовую к эксплуатации электропроводку и установленные по всем отмеченным в проекте местам розетки и выключатели.

Последовательность подписания документов для частного дома

Чтобы сэкономить время и нервы при составлении акта на сдачу частного дома, лучше всего собирать подписи отдельно с каждого специалиста, поскольку собрать их вместе будет просто нереально. Первым подписать акт должен представитель архитектурной и строительной комиссии, который подтвердит соответствие реального дома всем имеющимся на бумаге замерам. В случае если размеры будут значительно расходиться, возникнут проблемы в виде штрафа и обязательства устранить несоответствия. Поэтому в интересах застройщика сразу все делать согласно определенным нормам.

Представитель пожарной инспекции осмотрит все розетки, их заземление, исправность отопительных приборов и соответствие электропроводки нормам пожарной безопасности. Санитарная служба большее внимание уделяет участку, поэтому перед ее приходом следует навести порядок на придомовой территории. Если в доме и вокруг него будет слишком грязно, владелец получит штраф.

В любом случае только при наличии заключенного договора на вывоз мусора и полноценной канализации, водопровода, электричества и при необходимости газопровода дом будет считаться жилым.

Сколько времени занимает оформление

Только когда дом считается сданным в эксплуатацию, можно подсчитать, сколько времени занял данный процесс. В большинстве случаев скорость зависит от полноты предоставленного пакета документов и составляет минимум два месяца. Это объясняется необходимостью выделения 30 дней на создание межведомственной комиссии и еще такого же промежутка времени для осмотра дома и подписания акта.

Стоимость процедуры

Сколько стоит сдать дом в эксплуатацию? Само обследование комиссией проводится бесплатно, но при этом необходимо оплатить работу кадастрового инженера и государственную пошлину за постановку на учет (около 2 000 руб.) и регистрацию объекта в Росреестре.

от 5 000

Документы для ввода дома в эксплуатацию

Самостоятельно построив дом, вы можете столкнуться с проблемой его ввода в эксплуатацию. Только наличие документов, свидетельствующих о введении здания в эксплуатацию, является официальным подтверждением того, что оно построено правильно и пригодно для проживания. Только такое здание может стать предметом купли/продажи, процесса дарения или наследования.

Для начала процедуры у владельца на руках должны быть такие документы:

бумаги, подтверждающие имущественные права на участок земли (оригинал договора купли-продажи или другие правоустанавливающие документы);
схема участка с обозначением места, на котором размещён строительный объект;
градостроительный план участка;
оригинал разрешения на индивидуальную застройку;
если привлекались подрядчики – акты о приёмке/сдаче работ;
инженерно-проектная документация;
бумаги, подтверждающие выполнение технического регламента;

Сдача дома в эксплуатацию

Имея на руках пакет этих документов, вы можете инициировать начало работы на вашем объекте комиссии для проверки готовности дома к беспрерывной эксплуатации. В неё войдут представители органов строительного надзора на местном уровне, сотрудники коммунальных служб, Санэпиднадзора, пожарной службы и сантехнической службы.

К приходу комиссии на объекте ИЖС должны быть завершены такие работы:

строительные и монтажные;
инженерно-коммуникационные;
по благоустройству территории, прилегающей к дому.

До этого специалистами БТИ должны быть выполнены все обмеры. Допускается некоторая степень незавершённости отделочных работ, но коммуникации должны быть проведены. Дом должен отвечать таким общим требованиям:

должны быть заполнены дверные и оконные проёмы;
для того чтобы специалисты БТИ могли сделать соответствующие обмеры, внутри дома должны быть окончены работы по черновой отделке;
при наличии цокольного этажа, его высота не может превышать 2,1 метра.

Если последнее условие не выполнено, комиссия может признать цокольный этаж первым. В принципе, введение в эксплуатацию может проводиться и поэтажно. В этом случае для каждого этажа соблюдается общая процедура.

Утверждены также и другие требования, которые должны быть выполнены. Они касаются полов, потолков, отопительной системы и электричества:

в жилых помещениях должны быть уложены полы (деревянные или бетонные);
все полы должны быть выполнены в соответствии с проектом;
потолки должны быть отделаны «начисто»;
все лестницы, предусмотренные проектной документацией, должны располагаться на положенных местах и иметь ограждения;
система отопления должна быть в наличии (трубы отопления должны быть подсоединены к котлу и образовывать замкнутый контур);
электропроводка должна быть разведена по зданию;
должны быть установлены и подключены розетки (в точном соответствии с требованиями проекта).

В течение 10 дней комиссия должна выйти на объект, чтобы его обследовать. Её члены должны оценить готовность здания к постоянному в нём проживанию. Этот процесс проходит в два этапа. Сначала владельцу застройки выдаётся заключение о том, что параметры объекта соответствуют пунктам проектной документации и о соблюдении технических регламентов. Затем ему выдаётся разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Принимаясь за самостоятельное оформление документов, владелец должен быть готов к тому, что ему могут мотивированно отказать в оформлении разрешительных бумаг. Причиной для этого могут быть:

отсутствие всех нужных документов;
несоответствие достроенного объекта техническим нормам и строительным стандартам;
его несоответствие градостроительному плану.

Акт ввода дома в эксплуатацию

Имея же на руках вышеозначенное разрешение, вы можете подавать заявление в администрацию о разрешении регистрации имущественного права на объект недвижимости, который комиссия признала соответствующим всем стандартам.

Результатом такого обращения станет получение владельцем акта ввода дома в эксплуатацию. Это главный документ. Он обязательно подписывается всем составом специальной комиссии и содержит в себе сведения о доме. Должны быть в наличии и указаны:

точное место, где расположен возведённый жилой объект;
поимённый перечень всех членов комиссии с указанием должности каждого из них;
дата выхода комиссии и проведения проверки;
краткая характеристика объекта;
подробный перечень частей, составляющих структуру объекта (его конструкция, наличие инженерных сетей и коммуникаций, пожаробезопасность объекта и т.д.);
подписи всех специалистов комиссии, заверяющие соответствие возведённого дома требованиям государственных стандартов.

После получения акта сдачи дома в эксплуатацию

Получив акт на руки, вы можете подавать документы на оформление имущественных прав. Так объект, который вы построили и ввели в эксплуатацию, станет вашим. Только после внесения жилого объекта в ЕГРН вы будете считаться владельцем собственного дома. В течение месяца органы БТИ рассматривают поданную заявку. По истечении срока вам выдаётся документ, удостоверяющий ваши имущественные права.

Получение в собственность объекта недвижимости обязательно приведёт не только к появлению прав, но и к необходимости соблюдения правил и выполнения обязательств. Владелец должен сразу же после оформления права владения недвижимым имуществом поставить в известность офисы всех коммунальных служб о том, что теперь он будет пользоваться предоставляемыми ресурсами. За этим последует заключение договоров на обслуживание.

Кроме этого владелец частного дома ежегодный должен платить налог на недвижимость.

Сдача дома по упрощенной схеме

В соответствии с Федеральным Законом «О дачной амнистии», всякий объект индивидуального строительства может вводиться в эксплуатацию по упрощённой системе. Эта процедура предусматривает регистрацию в Росреестре без разрешения на строительства. Также от вас не потребуют акта ввода в эксплуатацию. Для прохождения упрощённой процедуры достаточно иметь на руках:

паспорт гражданина – владельца дома;
технический паспорт достроенного здания, который выдаётся специалистом БТИ в подтверждение текущего состояния дома;
документацию – подтверждение имущественных прав на участок земли, на котором возведён дом.

Для использования упрощённой процедуры неважен период, когда был возведён дом. Так могут регистрироваться и старые дома, и недавно построенное жильё.