Momentul recunoașterii serviciilor dezvoltatorului. Veniturile dezvoltatorului în cadrul DDU: Contabilitate și contabilitate fiscală. Conform materialelor practicii judiciare. Cladire de vanzare

Contul 76 a reflectat fondurile deținătorilor de capitaluri proprii primite din participarea la construcția comună, îndreptate spre acoperirea costurilor de construire a unei case. Aceste cheltuieli au fost luate în considerare în debitul contului 08 sau 20 (în funcție de înțelegerea de către dezvoltator a naturii lor economice). La finalizarea constructiei, fara a reflecta cifra de afaceri din vanzari, contul 08 (20) a fost inchis la debitul contului 76 si s-au determinat economii. S-a luat în considerare ca venit al dezvoltatorului din creditul contului 90 în corespondență cu contul 76, la care a rămas suma economiilor de la deținătorii de capital. Vânzarea nu a fost reflectată din motivul că dezvoltatorul nu s-a înregistrat pentru obiecte de construcție în comun finalizate înainte de a le transfera deținătorilor de capital, ceea ce înseamnă că nu a existat un transfer formal de proprietate de la dezvoltator la deținătorii de capital pentru aceste obiecte. În principiu, această abordare a fost în concordanță cu înțelegerea existentă a cerinței de la subparagraful „d” al paragrafului 12 din PBU 9/99, care a determinat transferul dreptului de proprietate de la organizație la cumpărător sau acceptarea lucrărilor (serviciilor) ca una dintre condițiile de recunoaștere a veniturilor în contabilitate Nu există transfer de proprietate (acceptare lucrări, servicii) - nu există venituri. În același timp, nimeni nu a pus în mod special întrebarea: care este natura relației dintre dezvoltator și acționarul are un acord privind participarea la construcția comună din punct de vedere al dreptului civil? Se credea că dezvoltatorul primește fonduri de la deținătorii de capital ai țintei, pe care mulți le-au contabilizat nu în creditul contului 76, ci în creditul contului 86. Acest lucru este adevărat, dar numai în scopuri contabile fiscale, deoarece aceasta este definit în mod expres la paragraful 14 al articolului 251 din Codul fiscal al Federației Ruse. Din punct de vedere contabil, fondurile primite de la deținătorii de capital nu au fost alocate, deoarece acestea și-au asumat compensații: deținătorul capitalului - bani, dezvoltatorul - un apartament (un obiect de construcție comună). Adică, natura economică a relației dintre participanții la construcția comună corespundea unor relații comerciale obișnuite care vizează obținerea de profit.

Impulsul pentru regândirea relației dintre dezvoltator și acționar a fost rezoluția Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 iulie 2011 nr. 54. Ideea principală a acestui document este următoarea . Orice contracte referitoare la relații de investiții în domeniul construcției de obiecte imobiliare care prevăd transferul către investitor a unei cote finanțate de acesta în obiectul în construcție, care includ contracte de participare la construcția comună, nu pot fi considerate ca tip separat. a contractelor. La urma urmei, astfel de contracte nu sunt prevăzute de Codul civil al Federației Ruse. Aceste tranzacții ar trebui luate în considerare numai în cadrul tranzacțiilor, direct de dreptul civil. De exemplu, ca contracte de vânzare a unui lucru imobil viitor. Punctul 11 ​​din această rezoluție prevede că normele Legii federale din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția comună a clădirilor de apartamente ...” sunt speciale în raport cu prevederile Codului civil al Rusiei. Federația pe viitor. Adică, ar trebui înțeles în așa fel încât un acord privind participarea la construcția comună este un fel de contract de vânzare și cumpărare cu o procedură specială de înregistrare a drepturilor de proprietate: direct către cumpărător, ocolind vânzătorul-dezvoltator.

Reflectarea operațiunilor

Se pune întrebarea: dezvoltatorul a înregistrat corect transferul obiectelor de construcție în comun către deținătorii de capital, ocolind conturile de vânzări? La urma urmei, înregistrarea contabilă debit 76 credit 08 (20) nu a reflectat din punct de vedere economic opțiunile existente de contabilizare a tranzacțiilor comerciale legate de transferul proprietății. Adică, în acest sens, contabilizarea acestei operațiuni a fost mai degrabă conceptuală decât normativă. Răspunsul ar trebui căutat în calificarea juridică a contractului de participare la construcția comună.

Astăzi, puțini îndrăznesc să se opună recomandărilor Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse conform cărora acordurile de participare la construcția comună sunt un tip de acorduri de vânzare-cumpărare. Prin urmare, luăm ca bază tocmai astfel calificarea lor. Acest lucru ne dă dreptul de a afirma că transferul obiectelor de construcție în comun de la dezvoltator către deținătorii de capital este o operațiune de vânzare a produselor finite pentru construcții. Prin urmare, ar trebui să se reflecte în conturile de vânzări ale dezvoltatorului (vânzătorului). Ce te opreste? Dar paragraful 12 din PBU 9/99, care stabilește faptul transferului dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător, ca o condiție prealabilă pentru recunoașterea veniturilor, interferează. Dar la urma urmei, dezvoltatorul nu formalizează dreptul de proprietate asupra sa, ceea ce înseamnă că nu o transferă. Deci, ce urmează? La urma urmei, nu se iau întotdeauna în considerare creanțele, așa cum sunt definite în același paragraful 12 în cazul neîndeplinirii condițiilor de recunoaștere a veniturilor?

Se poate presupune că prevederile speciale ale Legii nr. 214-FZ în legătură cu prevederile Codului civil al Federației Ruse privind vânzarea și cumpărarea pot prevedea, de asemenea, condiții speciale pentru recunoașterea în contabilitate a încasărilor din vânzarea de acțiuni în comun. Proiecte de construcții. Acest lucru dă dreptul de a afirma că, atunci când aceste obiecte sunt transferate de la dezvoltator către deținătorii de capital, partea care cedează are tranzacții de vânzare a produselor finite pentru construcții sub formă de apartamente, spații nerezidențiale și locuri de parcare. Ca urmare, în contabilitate se fac următoarele înregistrări:

Debit 51 Credit 76
- reflectă fondurile deținătorilor de capitaluri proprii primite în baza contractelor;

Debit 20 Credit 60
- se iau in calcul cheltuielile pentru constructia facilitatii;

Debit 19 Credit 60
- TVA reflectată prezentată de furnizori și antreprenori;

Debit 43 Credit 20 (19)
- a format costul produselor de construcții finite;

Debit 76 Credit 90
- a reflectat cifra de afaceri la vânzarea obiectelor de construcție în comun în cuantumul întregii sume de fonduri primite de la deținătorii de capital;

Debit 90 Credit 43
- anularea produselor finite de constructii vandute.

Pe baza rezultatelor înregistrării în construcții partajate, economiile în fondurile deținătorilor de capital nu sunt determinate în contabilitate, întrucât prețul contractului (cu excepția remunerației dezvoltatorului) este reflectat integral ca venit din vânzarea de capitaluri proprii. facilitati de constructii.

Procedura de impozitare

Trebuie să percep TVA în acest caz? Vorbind formal, nu. Cert este că, în conformitate cu paragraful 22 al paragrafului 3 al articolului 149 din Codul fiscal al Federației Ruse, tranzacțiile de vânzare de clădiri rezidențiale, spații rezidențiale și acțiunile din acestea nu sunt supuse impozitării. Dar cel mai important lucru nu este nici măcar acesta, deoarece această regulă nu scutește de impozitare operațiunile de vânzare a spațiilor nerezidențiale și a locurilor de parcare.

Codul Fiscal al Federației Ruse este un document de citire directă. Chiar dacă presupunem că există unele discrepanțe sau neînțelegeri în el, atunci acestea ar trebui interpretate în favoarea.În conformitate cu paragraful 1 al paragrafului 1 al articolului 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, tranzacțiile pentru vânzarea de bunuri (lucrări , servicii) sunt recunoscute ca obiect de impozitare. Realizarea este considerată transferul dreptului de proprietate asupra bunurilor (lucrări, servicii), care este prevăzut la articolul 39 din Codul fiscal al Federației Ruse. Întrucât în ​​cazul nostru nu există un transfer formal de proprietate, nu există nici un obiect de impozitare.

Construcția se realizează pe cont propriu

Se schimbă situația dacă dezvoltatorul construiește obiectul nu prin contractare, ci pe cont propriu?

Anterior, specialiștii din cadrul departamentului financiar au explicat că, dacă o organizație care este dezvoltator în temeiul unui acord de participare la construcția în comun se angajează să construiască un obiect imobiliar pe cont propriu sau cu implicarea altor persoane, adică dezvoltatorul realizează direct construcția și lucrările de instalare, apoi, pe baza paragrafului 1 al paragrafului 1, articolul 162 din Codul fiscal al Federației Ruse primite de la deținătorii de capitaluri proprii sunt incluse în baza de impozitare a dezvoltatorului ca plăți în avans primite în contul lucrărilor viitoare (scrisoarea din 12 iulie , 2005 Nr. 03-04-01 / 82).

Potrivit autorului, această declarație a Ministerului de Finanțe al Rusiei este cel puțin controversată. Cert este că procedura specificată pentru impozitarea fondurilor deținătorilor de capital este acceptabilă dacă normele relațiilor contractuale sunt aplicate la acordul de participare la construcția comună. În 2011, au fost puse în aplicare clarificările IFRIC (IFRIC) 15 „Acorduri pentru construcția de obiecte imobiliare” (Anexa nr. 59 la ordinul Ministerului Finanțelor al Rusiei din 25 noiembrie 2011 nr. 160n). Paragrafele 10-12 din acest document prevăd că un acord pentru construirea unei proprietăți care permite cumpărătorului să convină asupra principalelor elemente structurale ale proiectării proprietății înainte de începerea construcției sau asupra modificărilor structurale majore în timpul construcției, ar trebui să fie în limitele domeniul de aplicare al IAS 11 Contracte de construcții”. În schimb, în ​​cazul în care cumpărătorii au doar o capacitate limitată de a influența proiectarea proprietății sau de a negocia doar modificări minore ale modelului de bază, un astfel de acord este un acord de vânzare de bunuri care intră în domeniul de aplicare al IAS 18 Venituri. În conformitate cu cerințele clauzei 7 din PBU 1/2008, standardele internaționale pot fi aplicate împreună cu prevederile contabile aprobate de Ministerul Finanțelor al Rusiei, dacă nu sunt stabilite metode contabile pentru un act juridic de reglementare specific.

Prin urmare, clarificările în domeniul acordurilor pentru construcția de obiecte imobiliare pot fi pe deplin acceptate la formarea înregistrării dezvoltatorilor care lucrează în cadrul construcției în comun. Aceasta înseamnă că, indiferent de metoda de construcție (de către un antreprenor sau de către dezvoltator însuși), un acord de participare la construcția comună ar trebui să fie considerat un contract de vânzare-cumpărare, deoarece nu implică posibilitatea acționarului de a stipula elementele structurale principale ale proiectării proprietății înainte de începerea construcției sau să stipuleze principalele modificări structurale în procesul de construcție. Și întrucât, după cum s-a menționat deja, vânzarea obiectelor de construcție în comun nu este supusă TVA-ului, atunci fondurile deținătorilor de capital primite în temeiul acestor acorduri, cu condiția ca dezvoltatorul să efectueze lucrarea pe cont propriu, nu sunt supuse TVA-ului. Iar contabilizarea costurilor de construcție este ținută de dezvoltator în același mod în care s-a discutat mai sus: cheltuielile se acumulează pe debitul contului 20 în corespondență cu creditul conturilor 10, 70, 60 etc.; apoi formează costul produselor de construcții finite în debitul contului 43. Cifra de afaceri la vânzarea produselor finite de construcții se reflectă în modul obișnuit.

Servicii pentru dezvoltatori

Ce se întâmplă cu această abordare a contabilității serviciilor pe care, în conformitate cu contractul, dezvoltatorul le poate furniza deținătorilor de capital? Trebuie menționat imediat că serviciile dezvoltatorului pot avea loc numai dacă prețul contractului este împărțit în suma de fonduri direcționate pentru a acoperi costurile de construire a unei case și remunerația dezvoltatorului. Dacă acest lucru nu este furnizat, atunci nu este necesar să vorbim despre niciun serviciu al dezvoltatorului în acest caz.

Furnizarea de servicii de către dezvoltator deținătorilor de capital este supusă contabilității ca tip separat de activitate. Fondurile destinate plății remunerației sunt contabilizate ca avansuri primite la creditul contului 62. Cheltuielile dezvoltatorului aferente prestării de servicii sunt reflectate în debitul contului 20. Veniturile din vânzarea serviciilor sunt recunoscute în modul prescris. de politica contabilă a dezvoltatorului.

Caracteristicile contabilității fiscale

S-a schimbat ceva în contabilitatea fiscală? În general, nu.

Fondurile primite de la deținătorii de capitaluri proprii sunt recunoscute în contabilitatea fiscală ca fonduri vizate în baza articolului 251 paragraful 14 din Codul fiscal al Federației Ruse. Fondurile sunt cheltuite în cadrul finanțării direcționate cu respectarea procedurii de cheltuire a acestora, prevăzută la alin.1 al art. 18 din Legea nr. 214-FZ. Fondurile primite nu sunt venituri, iar cheltuielile lor sunt o cheltuială fiscală în scopuri fiscale. Dacă se determină economii pentru deținătorii de capital la finalizarea construcției, această economie (dacă, în conformitate cu termenii contractului, nu este supusă returnării deținătorilor de capital) este reflectată în scopuri fiscale ca parte a veniturilor neexploatare ale dezvoltatorului sau ca parte a veniturilor din vânzarea de servicii. Dacă la sfârșitul construcției se determină o supracheltuire a fondurilor deținătorilor de capitaluri proprii, atunci aceasta nu este recunoscută în vederea reducerii bazei de impozitare, economiile și depășirea cheltuielilor sunt stabilite în ansamblu pentru obiectul construcției.

Economiile determinate în cadrul contabilității fiscale sunt supuse TVA-ului? Depinde de natura economică a sumei. De exemplu, prețul unui acord de participare la construcția comună poate fi împărțit la suma utilizată pentru acoperirea costurilor de construire a unui obiect și remunerarea dezvoltatorului pentru serviciile furnizate deținătorilor de capital. Dacă acea parte a fondurilor care ar trebui utilizată pentru acoperirea costurilor de construcție nu este cheltuită în totalitate, rezultând economii, atunci aceasta ar trebui să fie atribuită unei creșteri a remunerației dezvoltatorului, recunoscută în contabilitatea fiscală ca parte a veniturilor din vânzare. a serviciilor. Ca urmare, dacă valoarea remunerației în sine a fost supusă TVA-ului, atunci și valoarea economiilor va fi supusă acestui impozit. Și invers: dacă remunerația nu a fost impozitată, atunci economiile nu sunt impozitate.

În cazul în care prețul contractului de participare la construcția comună nu implică o remunerație pentru dezvoltator pentru servicii, ceea ce poate indica faptul că dezvoltatorul nu furnizează niciun serviciu de la terți, cu excepția obiectului contractului însuși, deținătorilor de capital, atunci suma economiilor nu poate fi considerată remunerație pentru prestarea serviciilor. Și din moment ce primirea acesteia de către dezvoltator nu este asociată cu operațiunile de vânzare de bunuri (lucrări, servicii), nu este supusă TVA-ului și se reflectă în veniturile neexploatate.

Rezultate

Metoda propusă de contabilitate și contabilitate fiscală a contractelor de participare la construcția comună, potrivit autorului, este în prezent cea mai conformă cu cerințele legilor și reglementărilor existente. Cu toate acestea, doar dezvoltatorul însuși are dreptul de a determina metodologia contabilă pentru participarea la contracte de construcție comună și de a-și proteja dreptul de a aplica metodologia aleasă, dacă este necesar.

10.06.2016

Andrei Mihailovici Rostoshinsky
Consultant șef al Departamentului de consultanță ICPC
„Constructii: contabilitate si fiscalitate”, N 5, 2016

În conformitate cu poziția juridică stabilită la paragraful 11 ​​din Decretul Plenului Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 11 iulie 2011 N 54 (denumită în continuare Rezoluția N 54), acordurile de participare la construcția comună (denumite în continuare denumite DDU) sunt un tip de contracte de vânzare a unui bun imobil viitor. Între timp, în temeiul paragrafului 3 al art. 2 din Codul civil al Federației Ruse, normele de drept civil nu se aplică raporturilor juridice fiscale, cu excepția cazului în care legea prevede altfel. În același timp, specialiștii Ministerului Finanțelor notează că consecințele fiscale pentru anumite tranzacții comerciale depind de calificarea relațiilor dintre părțile la acord, iar problema calificării juridice a tranzacției în fiecare caz este de o importanță capitală pentru apreciere. consecințele fiscale (Scrisoarea din 13.08.2013 N 03-03-06 / 1 /32811).

A se vedea, de exemplu, paragraful 2 din Decretul Plenului Curții Supreme a Federației Ruse N 6, Plenul Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse N 8 din 07/01/1996.

Anterior, Serviciul Fiscal Federal pentru Moscova, cu referire la Ministerul Finanțelor, a indicat că, pe baza normelor Codului Fiscal al Federației Ruse, după publicarea Decretului N 54, principiile pentru determinarea veniturilor și cheltuielilor în impozite contabilitatea nu se modifică pentru organizația de dezvoltatori (supusă contabilității separate). Dezvoltatorul, acționând pe baza DDU, nu reflectă veniturile și cheltuielile pentru construcție în contabilitatea fiscală, dar după finalizarea construcției determină rezultatul financiar (profitul) (Scrisoare a Serviciului Federal de Impozite pentru Moscova din 29 decembrie 2011 N 16-15 / [email protected]). Totodată, nu s-au dat explicații cu privire la TVA.

Răspunsurile ulterioare ale Ministerului de Finanțe în 2012 la solicitările organizațiilor privind impozitarea au fost evazive și nu au clarificat situația. În ceea ce privește contabilitatea în cadrul DDU, Ministerul Finanțelor nu a dat deloc explicații specifice.

Scrisori ale Ministerului de Finanțe al Rusiei din 18 decembrie 2012 N 03-03-06 / 1/661, din 20 noiembrie 2012 N 03-07-10 / 29, din 15 august 2012 N 03-03-06 / 1/411.

Apare întrebarea: cum este corect ca un dezvoltator să reflecte veniturile și TVA-ul în contabilitate și contabilitate fiscală? Să căutăm răspunsul la acesta în legislație și practica judiciară.

Normele Codului Fiscal al Federației Ruse și contabilitate,
aplicabil activităților în temeiul DDU

taxe

În conformitate cu paragrafele. 22 p. 3 art. 149 din Codul Fiscal al Federației Ruse, tranzacțiile de vânzare de clădiri rezidențiale, spații rezidențiale, precum și acțiunile din acestea nu sunt supuse TVA-ului. Începând cu data de 01.10.2010, serviciile dezvoltatorului în baza DDU nu sunt, de asemenea, supuse TVA, cu excepția serviciilor dezvoltator în construcția de instalații industriale (clauza 23.1, clauza 3, art. 149 din Codul fiscal). al Federației Ruse).

În plus, Codul Fiscal al Federației Ruse are o regulă conform căreia transferul de proprietate care este de natură investițională nu este recunoscut ca vânzare de bunuri, lucrări sau servicii (clauza 4, clauza 3, articolul 39, clauza 2). , clauza 1, articolul 146 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În ceea ce privește impozitul pe venit, conform paragrafelor. 14 p. 1 art. 251 din Codul fiscal al Federației Ruse, la determinarea bazei de impozitare, nu sunt luate în considerare veniturile primite în cadrul finanțării vizate sub formă de fonduri ale deținătorilor de capital și (sau) investitorilor acumulate în conturile organizației de dezvoltatori.

În același timp, un cititor sceptic poate avea imediat întrebări. Ei bine, banii primiți de dezvoltator de la deținătorii de capital nu sunt venituri impozabile, dar chiar transferul de apartamente în temeiul contractului este venit sau nu? Are cedarea apartamentelor în temeiul DDU caracter investițional în conformitate cu paragraful 3 al art. 39 din Codul fiscal al Federației Ruse? Codul fiscal nu conține un răspuns direct la aceste întrebări.

În scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 29 iulie 2013 N 03-03-06/1/30040, se explică că în curs de construcție, cu condiția ca fondurile deținătorilor de capital să fie utilizate în scopul propus și se menține o contabilitate separată, nici veniturile, nici cheltuielile nu sunt reflectate în evidențele fiscale ale dezvoltatorului în temeiul DDU, dar rezultatul financiar este determinat la sfârșitul construcției. Dar, după cum știți, scrisorile Ministerului de Finanțe nu sunt documente de reglementare și de multe ori nu sunt luate în considerare de autoritățile fiscale locale.

Contabilitate

Legea federală nr. 214-FZ din 30 decembrie 2004 „Cu privire la participarea la construcția comună de clădiri de apartamente și alte proprietăți imobiliare și privind modificările la anumite acte legislative ale Federației Ruse”.

Același Decret menționa: la momentul obținerii autorizației de punere în funcțiune a clădirii de locuit, lucrările de construcție prevăzute de documentația de proiectare nu au fost finalizate în totalitate (balcoanele nu erau vitrate), prin urmare, autorizația de punere în funcțiune a imobilului. nu este un document care să confirme momentul determinării cuantumului efectiv al costurilor dezvoltatorului pe baza rezultatelor construcției unei clădiri rezidențiale. Obținerea autorizației de punere în funcțiune a unui obiect nu exclude obligația dezvoltatorului de a aduce obiectul în starea standard, prin urmare, fondurile deținute de dezvoltator nu și-au pierdut statutul de finanțare vizată și nu au putut fi incluse în non- venitul din exploatare conform paragrafului 14 al art. 250 din Codul Fiscal al Federației Ruse.

Mai multe despre înregistrări

pe conturile contabile si fiscale

Potrivit autorului, posibilitatea de a utiliza contul 86 de către dezvoltatorii MKD pentru a contabiliza veniturile vizate de la cetățeni și organizațiile comerciale rezultă din Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Rusiei din 24.06.2015 N 07-01-06 / 36433, deși se referă la contabilizarea reparațiilor capitale plătite proprietarilor spațiilor din MKD.

Prevăd în mod direct utilizarea conturilor 86 și 08 și Orientări pentru contabilizarea investițiilor efectuate sub formă de investiții de capital în organizațiile agricole. Clauza 55 a acestui document prevede că, dacă o parte din instalația construită este transferată investitorului în temeiul contractului, partea corespunzătoare a costurilor este debitată de client-dezvoltator cu înregistrarea contabilă Debit 86 „Finanțare țintă” Credit 08 „Investiții în active imobilizate", subcontul 3 "Constructia mijloacelor fixe".

Aprobat de Ministerul Agriculturii al Rusiei la 22.10.2008.

Notă! De reținut că contul 86, conform Planului de Conturi, se referă la secțiunea „Capital”, totuși, în situațiile financiare, obligațiile dezvoltatorului în temeiul DDU ar trebui să se reflecte în bilanț, în funcție de termene. , respectiv, în secțiunile „Obligații pe termen lung” sau „Obligații pe termen scurt” (Scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 08.05.2014 N 07-01-12/21775).

Trebuie remarcat faptul că Scrisoarea Serviciului Fiscal Federal al Rusiei din 16 iulie 2012 N ED-4-3 / [email protected] pentru informare și utilizare în lucrare, Scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 26.06.2012 N 03-07-15 / 67 privind aplicarea TVA-ului în ceea ce privește serviciile pentru dezvoltatori furnizate pe baza DDU în timpul construcției MKD cu spații nerezidențiale încorporate (birouri și retail). Poziția controlorilor este următoarea: în legătură cu serviciile dezvoltator furnizate în cadrul DDU, care prevăd transferul către participant a spațiilor nerezidențiale din MKD, care nu fac parte din proprietatea comună a clădirii rezidențiale și destinate utilizării în producția de bunuri (execuția muncii, prestarea de servicii), scutire de TVA, stabilită prin alin. 23.1 p. 3 art. 149 din Codul fiscal al Federației Ruse, nu se aplică.

Este important ca Scrisoarea menționată mai sus să fie postată pe site-ul Serviciului Fiscal Federal în secțiunea „Explicații ale Serviciului Fiscal Federal, obligatorii pentru utilizare de către autoritățile fiscale”, prin urmare, inspectoratele fiscale locale urmează această poziție.

Cu toate acestea, instanțele deseori nu sunt de acord cu această opinie a autorităților fiscale. De exemplu, în Decretul AS PO din 1 februarie 2016 în dosarul N A49-3303 / 2015, instanța a indicat: paragrafe fixe. 23.1 p. 3 art. 149 din Codul Fiscal al Federației Ruse, scutirea de TVA se aplică spațiilor nerezidențiale, dacă acestea nu sunt o clădire separată, ci sunt construite într-un bloc de apartamente. De asemenea, în Hotărârea Curții a IV-a de Arbitraj din data de 28 ianuarie 2016 în dosarul N A78-10467/2015, judecătorii au indicat: un bloc de locuințe (imobilul în ansamblu) este un obiect de construcție rezidențială, indiferent de prezență. a spațiilor nerezidențiale din acesta. Această poziție corespunde practicii judiciare emergente (a se vedea, de exemplu, Rezoluțiile AC PO din 1 februarie 2016 N F06-3767 / 2015 în cauza N A49-3303 / 2015 și AC VSO din 10 decembrie 2015 N F02-6371 / 2015, F02-7252 /2015 în cazul N A74-8069/2014).

Vezi și articolul lui A.I. Serova „Cu privire la aplicarea scutirii de TVA pentru serviciile pentru dezvoltatori”, N 10, 2015.

Câteva concluzii

Având în vedere litigiile care implică dezvoltatorii MKD, instanțele se referă adesea la Regulamentul privind contabilitatea investițiilor pe termen lung. Totodată, în practica judiciară, a existat o opinie că economiile dezvoltatorului vor fi veniturile sale atât în ​​contabilitate, cât și în contabilitate fiscală.

De la Editor: în opinia noastră, o abordare diferită este mai rezonabilă, conform căreia dezvoltatorul unui MKD nu are dreptul de a utiliza opțiunea de intermediar pentru recunoașterea veniturilor și cheltuielilor, chiar dacă nu execută lucrări de construcție pe cont propriu. Adică, pe contul 90 și în contul de profit și pierdere, dezvoltatorul reflectă veniturile și cheltuielile pentru construcția de apartamente transferate deținătorilor de capital, și nu doar economiile primite. Pentru mai multe detalii, vezi articolul de A.I. Dezvoltator Serovoy „Clean” MKD - agent?”, N 10, 2014.

Aceste economii (rezultat financiar) ar trebui determinate în prezența a două condiții: transferul de obiecte către deținătorii de capital prin acte și finalizarea cheltuielilor fondurilor participanților pentru crearea de obiecte.

Economiile dezvoltatorului în timpul construcției unui MKD conform DDU nu sunt supuse TVA în temeiul paragrafelor. 23.1 p. 3 art. 149 din Codul fiscal al Federației Ruse. În același timp, o astfel de scutire, potrivit instanțelor, se aplică și spațiilor nerezidențiale, dacă acestea nu sunt o clădire separată, ci sunt construite într-un bloc de locuințe.

Cel puțin, este permisă menținerea înregistrărilor contabile în conformitate cu DDU folosind înregistrările contabile descrise în acest articol, deoarece acestea sunt cuprinse în hotărâri judecătorești care sunt recunoscute ca legale de către Curtea Supremă.

Constructii - politica contabila fiscala a clientului are nuante legate de caracteristicile proiectelor de constructii si de tipurile de contracte incheiate. Ca exemplu cel mai ilustrativ din acest material, vom lua în considerare nuanțele de impozitare și aspectele conexe ale politicii contabile a clientului-dezvoltator pentru construcția de clădiri rezidențiale cu mai multe apartamente (MKD).

O scurtă explicație a conceptelor de bază pentru o organizare a construcțiilor

Construcția unui astfel de obiect ca o clădire de apartamente este un proces complex în mai multe etape. Cu toate acestea, există câteva puncte cheie de reținut:

1. Prezența unui proprietar (uneori chiriaș) a unui teren destinat dezvoltării și începerii construcției pe acest teren (obținerea autorizațiilor, realizarea unui proiect).
2. Prezența unei persoane care organizează întregul proces de construcție: prin intermediul persoanelor implicate (antreprenori) sau independent, toate etapele lucrării - de la construcția propriu-zisă până la punerea în funcțiune a instalației finite și punerea în funcțiune a acesteia.
3. Prezența unui investitor (sau investitori) care finanțează construcția. În acest caz, de regulă, este întotdeauna posibil să se evidențieze investitorul principal, care va fi conectat într-un fel sau altul cu funcțiile enumerate în paragrafe. 1 și 2.
4. Prezența unei persoane care va primi venitul principal din vânzarea obiectului finit. De obicei acesta este principalul investitor.

Pe baza acestei gradații, în domeniul construcțiilor se disting următoarele concepte:

Vom vorbi despre caracteristicile impozitării la client-dezvoltator și vom vorbi în continuare.

Caracteristicile contractelor de vânzare de apartamente

Astăzi, pe piață sunt comune 2 forme de încheiere a contractelor cu cumpărătorii de apartamente într-o casă nouă:

• vânzarea directă a apartamentului finisat;
• acord de acțiuni în construcții (DDU).

În primul caz, o tranzacție de vânzare a unui apartament finit (creată de client-dezvoltator) este echivalată cu vânzarea de produse finite cu contabilitate și impozitare corespunzătoare. În formatul acestui material, nu ne vom opri în detaliu asupra acestei opțiuni.

Citiți despre nuanțele impozitării proprietății a obiectelor în construcție în articol. "Impozitul pe proprietate - un obiect de construcție în curs" .

În cazul încheierii unei DDU, fondurile primite de la deținătorul de capital sunt de obicei calificate mai întâi drept fonduri alocate. În același timp, alte metamorfoze care pot apărea cu astfel de fonduri (inclusiv în scopuri fiscale) nu sunt în prezent reglementate de prevederi de reglementare separate. Ele vor fi subiectul luat în considerare în primul rând.

În primul rând, trebuie să vă dați seama cum și în ce moment client-dezvoltatorul poate genera venituri în baza acordurilor DDU.

De obicei, costul DDU include o anumită remunerație către client-dezvoltator pentru funcțiile îndeplinite de acesta în timpul construcției. Acest lucru se face în primul rând pentru a recunoaște uniform veniturile suficiente pentru a finanța nevoile curente ale clientului. Astfel de remunerații și cheltuieli suportate de client sunt incluse în baza fiscală a perioadei în care remunerația a fost primită și cheltuielile efectuate. Metoda face posibila neformarea in contabilitatea fiscala a pierderii care este inevitabila in alte cazuri, acumulandu-se in timpul constructiei pana in momentul in care aceasta este finalizata si incepe vanzarea apartamentelor.

Venitul se poate forma sub forma diferenței efective dintre suma primită de la investitor și valoarea apartamentului transferată investitorului. În mod tradițional, costul ISD nu este revizuit ca o reducere (o astfel de condiție este inclusă în contract). Adică diferențele formate în favoarea clientului-dezvoltator rămân la dispoziția acestuia. Contabilitatea fiscală a acestor diferențe presupune imediat 3 abordări, și în felul lor controversate:

1. Economiile rezultate ar trebui să fie supuse TVA-ului și impozitului pe venit (și reflectate în registrele fiscale relevante în valoarea economiilor). Dacă totul este mai mult sau mai puțin clar cu profit, atunci se dau următoarele argumente în ceea ce privește TVA: la efectuarea unui DDU (transferul unui apartament către un investitor), fondurile vizate rămase își pierd scopul inițial. Prin urmare, acestea sunt un analog cu alte venituri ale clientului-dezvoltator, care nu sunt legate de vânzările preferențiale în temeiul alin. 23 p. 3 art. 149 din Codul fiscal al Federației Ruse și trebuie să fie supus TVA-ului. Poziția este susținută de instanțele de judecată (de exemplu, decizia Curții Supreme de Arbitraj a Federației Ruse din 23 iulie 2014 nr. VAC-6429/14 în dosarul nr. A03-5093/2012).
2. Economiile rezultate ar trebui să fie supuse impozitului pe venit, dar fără TVA. În favoarea demersului, dispozițiile art. 146, 162 din Codul fiscal al Federației Ruse. În același timp, se presupune că, întrucât economiile nu sunt o valoare constantă și clar evaluabilă, iar primirea de bani prin DDU are un scop special, economiile efective nu îndeplinesc criteriile de venituri din vânzări conform Codului Fiscal. a Federației Ruse. Adică obiectul impozitării pentru TVA nu apare. De menționat că acest punct de vedere a fost susținut și de unele instanțe (de exemplu, decizia Serviciului Federal Antimonopol al Districtului Volga-Vyatka din 5 august 2014 în dosarul nr. A28-10244/2013).
3. Economiile rezultate ar trebui să fie echivalente cu remunerația pentru serviciile clientului-dezvoltator și reflectate în suma totală a veniturilor pentru a determina rezultatul financiar pentru impozitarea pe venit. În același timp, TVA-ul nu trebuie să fie perceput pe baza sub. 23.1 p. 3 art. 149 din Codul fiscal al Federației Ruse. Aceasta este în primul rând o opinie de expertiză bazată pe un studiu cuprinzător al practicii judiciare și o analiză a cerințelor standardelor de contabilitate.

NOTĂ! A treia abordare este direct legată de specificul reflectării tranzacțiilor în cadrul DDU în contabilitate. De exemplu, experții, în calitate de lucrător, iau în considerare blocul de înscrieri care figurează în dosarul nr. A40-76189 / 13, completat prin definiția Curții Supreme a Federației Ruse din 13 iulie 2015 nr. 305-KG 15 -6964:

• Dt 51 Kt 86 - primirea de fonduri în cadrul DDU de la deținătorii de capitaluri proprii;
• Dt 08 Kt 60 - se reflectă lucrarea finalizată la construcția MKD;
• Dt 86 Kt 08 - un obiect de construcție comună a fost transferat participantului (după punerea în funcțiune a casei);
• Dt 86 Kt 90 - economiile sunt reflectate ca o recompensă pentru servicii.

În ciuda faptului că înregistrările sunt în mod clar atipice (de exemplu, Dt 86 Kt 08, Dt 86 Kt 90 nu se află în lista de corespondență de cont din Planul de conturi, aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din octombrie 31, 2000 nr. 94n), nici IFTS din Moscova, care a inițiat procedura, specializată în organizații de construcții, nici experții criminaliști nu s-au opus unor astfel de înregistrări contabile. Prin urmare, ele pot fi considerate legitime și pe ele se pot forma registre fiscale adecvate.

Completând descrierea metodelor de reflectare în registrele contabile ale DDU, este necesar să se reamintească opinia auditorilor cu privire la această problemă. Iar auditorii oferă varianta a 4-a, tot legată de contabilitate. De exemplu, conform experților BDO Unicon, este necesar să se țină cont de rezultatul financiar din acordul DDU în contabilitate, la fel ca o cumpărare și vânzare:

			Notă
Primirea de fonduri de la acționari			TVA nu este supusă art. 149 Codul fiscal al Federației Ruse
Costul lucrării efectuate		60, 76, 10, 02 etc.	Dt 20 Kt 60 (76) - cheltuieli pentru antreprenori; Dt 20 Kt 10,02,70 etc. - cheltuielile proprii ale clientului-constructor
Se accepta pentru contabilitate apartamente in casa construita (dupa livrare si punere in functiune)			După obiect, proporțional cu ponderea unui anumit apartament în volumul total de locuințe construite
Obiectul DDU a fost transferat investitorului (dreptul de proprietate a apărut de la investitor)			Pentru întreaga sumă specificată în DDU
Se ia în considerare costul obiectului de la client-dezvoltator			Conform costului apartamentului generat de dezvoltator pe contul 43

Astfel, conform auditorilor, în registrele NU va fi necesar să se reflecte întreaga sumă primită în cadrul DDU în partea de venituri și toate costurile suportate de dezvoltator în cadrul MKD în partea de cheltuieli. Acest lucru vă va permite să calculați cel mai corect rezultatul impozabil.

Pe baza celor de mai sus, atunci când se elaborează o politică contabilă fiscală pentru un client-dezvoltator, ar trebui să se planifice și să descrie în detaliu:

• Procedura de recunoaștere și evaluare a remunerației către client-dezvoltator conform DDU, inclusiv frecvența generării veniturilor din remunerație. De exemplu, „Veniturile din prestarea serviciilor de către dezvoltator în cadrul DDU se formează pe măsură ce serviciul este prestat. Serviciul se consideră prestat în ultima zi a fiecărei luni, începând cu luna încheierii DDU și terminând cu luna următoare celei de punere în funcțiune a MKD. Venitul clientului-dezvoltator este recunoscut lunar pe perioada specificată..
• Procedura de recunoaștere și evaluare a economiilor clientului-dezvoltator datorită diferenței dintre costul DDU și costul obiectului transferat în cadrul DDU, inclusiv următoarele:
• faptul că economiile rămân la dispoziția clientului-dezvoltator;
• opțiunea aleasă pentru recunoașterea economiilor (crește costul serviciilor clienților, este contabilizată ca alte venituri și așa mai departe, în conformitate cu metodele de mai sus);
• în momentul în care economiile sunt recunoscute ca venit (de obicei când sunt îndeplinite simultan două condiții: punerea în funcțiune a MKD-ului și transferul efectiv al acțiunii (apartamentului) către investitor în cadrul DDU).
• formele registrelor fiscale aplicabile și procedura de reflectare a datelor despre DDU în acestea.

Nuanțe ale contabilității fiscale pentru alte tranzacții și aspecte relevante ale politicii contabile

În ceea ce privește veniturile din primirea de contribuții și investiții direcționate, trebuie menționat că fondurile cheltuite în alte scopuri trebuie reclasificate în venituri impozabile ale clientului-dezvoltator. Acest aspect poate fi prevăzut în politica contabilă.

Deoarece construcția și punerea în funcțiune a unei clădiri durează mult timp, iar finanțarea poate fi inegală, clientul-dezvoltator poate crea rezerve pentru costurile așteptate. De exemplu, un DDU poate prevedea transferul unui apartament către un investitor pentru finisare înainte de punerea în funcțiune efectivă a clădirii, iar fondurile pot fi rezervate pentru punerea în funcțiune în sine. În același timp, formarea unor astfel de rezerve este permisă în contabilitate, dar includerea acestor rezerve în cheltuielile contabile fiscale înainte ca toate cheltuielile legate de construcții să fie suportate este contestată de autoritățile fiscale. Așadar, în exemplul de mai sus cu transferul unui apartament sub DDU până în momentul punerii în funcțiune, în scopuri fiscale, este imposibil să se țină cont de suma rezervelor create pentru punere în funcțiune. Adică, cerința de a respecta simultan 2 puncte pentru calcularea rezultatului financiar fiscal trebuie respectată și în acest caz (hotărârea Curții Supreme a Federației Ruse din 13 iulie 2015 nr. 305-KG15-6964 în cazul nr. A40-76189 / 13):

• apartamentul este efectiv transferat investitorului;
• cheltuielile legate de construcții au fost finalizate,

În MKD, pe lângă spațiile rezidențiale, pot exista spații nerezidenţiale. În același timp, dezvoltatorul le poate vinde și unor terți, cum ar fi apartamentele. Procedura generală de vânzare va fi aceeași ca și pentru apartamente. Dar trebuie avut în vedere că beneficiile TVA pentru implementarea rezultatelor construcției și remunerația primită de dezvoltator (în conformitate cu articolul 149 din Codul fiscal al Federației Ruse) nu se aplică spațiilor industriale. Astfel, dacă astfel de spații sunt disponibile în clădire și vândute, este necesar să se aloce TVA și să se organizeze o contabilitate separată pentru sumele impozabile și neimpozabile. Ca parte a politicii contabile de TVA, ar fi de asemenea recomandabil să se prevadă criterii pentru clasificarea spațiilor nerezidențiale aflate în construcție ca producție sau neproducție (pentru neproducție, scutirea de TVA rămâne):

• Cele care sunt destinate producerii de bunuri, prestarii muncii si prestarii de servicii sunt recunoscute ca productie. De exemplu, spațiile de la etajele nerezidențiale ale MKD moderne ar trebui considerate ca fiind industriale.
• Non-producție - acele spații care fac parte din proprietatea casei comune și sunt, de asemenea, concepute pentru a servi nevoilor personale ale cetățenilor, deși nu sunt rezidențiale. Exemple sunt locurile de parcare într-o parcare subterană dintr-o clădire, depozitele separate la etajele subsolului etc.

În timpul construcției MKD, clientul-dezvoltatorul poate avea nevoie să creeze infrastructură, de exemplu, drumuri de acces, sisteme de canalizare pluvială și facilități de amenajare a teritoriului. Serviciul Fiscal Federal, într-o scrisoare din 20 septembrie 2016 Nr. SD-4-3 / 17624, a reamintit că astfel de cheltuieli îndeplinesc cerințele art. 252 din Codul Fiscal al Federației Ruse și pot fi incluse în cheltuielile cu impozitul pe venit. În același timp, aceste costuri ar trebui prevăzute în documentația de proiect și în planurile de construcție. Iar procedura de recunoaștere și atribuire a acestora la cheltuieli ar trebui reflectată în politica contabilă.

Citiți mai multe despre aspectele politicii contabile fiscale în secțiunea „Politica contabilă pentru impozitul pe venit” .

Și despre nuanțele contabilității TVA, vezi secțiunea „Baza de impozitare pe TVA în 2017-2018” .

Rezultate

Impozitarea la client-dezvoltator este asociată cu o serie de nuanțe și probleme controversate. Prin urmare, atunci când se formează o politică contabilă în scopuri de impozitare, o atenție deosebită trebuie acordată descrierii contabilității fiscale pentru DDU, determinării momentelor de recunoaștere a veniturilor și cheltuielilor, precum și caracteristicilor calculării TVA-ului pentru obiectele de diverse scopuri și organizării. contabilizare separată pentru TVA.

Firma, fiind dezvoltator, realizează construcția unui bloc de locuințe pe cale contractuală. În plus, compania îndeplinește funcțiile unui client - în aceste scopuri, în organizație a fost creat un nou departament „Departamentul de construcție de capital”.

În prezent, construcția capitalului se realizează în detrimentul fondurilor împrumutate.

Ulterior, pot fi atrași investitori (acționari) – atât persoane juridice, cât și persoane fizice. În plus, nu este exclusă posibilitatea ca o parte din apartamente să rămână în proprietatea companiei și să fie utilizate de aceasta în activitățile acesteia (de exemplu, pentru trecerea în folosință plătită de către terți).

Sumele de TVA prezentate la plata de catre contractori se inregistreaza in contul 19.

1. Este posibil să se folosească contul 08 „Investiții în active imobilizate” pentru a contabiliza costurile în această situație?

2. Cum sunt luate în considerare tranzacțiile legate de îndeplinirea de către companie a funcțiilor unui client?

3. În ce moment ar trebui transferat către investitori TVA-ul reflectat în contul 19? Cum se calculează cota în termeni de TVA pentru fiecare acționar din locuința transferată?

ResponsabilNATALIA MAMONOVA, consultant fiscal al societatii de audit Chto Del Consult

În opinia noastră, reflectarea de către dezvoltator pe contul 08 a costurilor asociate construcției unui bloc de locuințe nu contravine legislației în vigoare. Am ajuns la această concluzie pe baza următoarelor considerații.

În conformitate cu Planul de conturi și instrucțiunile pentru aplicarea sa (aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 31 octombrie 00 nr. 94n), contul 08 are scopul de a rezuma informații despre costurile organizației pentru obiectele care vor ulterior să fie acceptate în contabilitate ca mijloace fixe.

O indicație similară este cuprinsă în Regulamentul privind Contabilitatea investițiilor pe termen lung (aprobat prin Scrisoarea Ministerului Finanțelor din 30 decembrie 1993 nr. 160) - investițiile pe termen lung supuse contabilizării în contul 08 se înțeleg a fi costurile. a creării, măririi dimensiunii, precum și achiziționării de active imobilizate imobilizate de utilizare pe termen lung, nedestinate vânzării (clauzele 1.2, 2.3 din Regulament).

Astfel, dintr-o citire literală a normelor de mai sus, rezultă că în contul 08 se reflectă costurile asociate construcției de instalații destinate consumului propriu.

În același timp, o modalitate alternativă de contabilizare a costurilor construcției în comun - pe contul 20 „Producția principală”, propusă de specialiști individuali, este foarte îndoielnică în ceea ce privește respectarea regulilor contabile și dezvăluirea informațiilor în situațiile financiare. Pentru ușurință de percepție, termenul „construcție de acțiuni” este folosit atât în ​​legătură cu acordurile de participare la capitalul propriu în construcții, cât și în acordurile de investiții.

Contul 20 are scopul de a rezuma informații despre costurile de producție, ale căror produse au fost scopul creării acestei organizații. Debitul contului 20 reflectă costurile directe asociate direct cu eliberarea produselor (efectuarea lucrărilor, prestarea de servicii), iar creditul - valoarea costului real al producției finalizate, lucrărilor efectuate și serviciilor.

Cu alte cuvinte, contul 20 ia în calcul cheltuielile pentru activități obișnuite, care ulterior formează costul bunurilor vândute (lucrări, servicii) și reduc veniturile din vânzări corespunzătoare. În contul de profit și pierdere, cheltuielile sunt recunoscute ținând cont de relația dintre cheltuielile efectuate și încasările (corespondența veniturilor și cheltuielilor) (clauzele 5, 19, 21, 22 din Regulamentul de contabilitate „Cheltuielile Organizației” PBU 10/ 99 (aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 06.05.99 nr. 33n)).

Contabilitatea costurilor în contul 20 ar fi legitimă dacă compania intenționează inițial să înregistreze dreptul de proprietate asupra apartamentelor construite pe numele său, apoi să vândă aceste apartamente. Într-o astfel de situație, apartamentele construite pot fi clasificate ca produse sau bunuri finite, iar costurile de construcție formează costul produselor finite (bunurilor), ceea ce reduce veniturile din vânzarea apartamentelor.

În cadrul unui contract de construcție comun sau al unui acord de investiții, venitul dezvoltatorului este remunerația acestuia, care poate fi stabilită într-o sumă fixă ​​sau poate fi determinată la finalizarea construcției ca diferență între fondurile primite și costurile efective de construcție. În orice caz, costurile de construcție nu vor fi cheltuieli pentru activități obișnuite care reduc remunerația dezvoltatorului (venitul acestuia). Desigur, costurile efective de construcție afectează cuantumul remunerației clientului-dezvoltator, dar nu formează costul vânzărilor pentru acest tip de activitate.

În consecință, utilizarea de către client-dezvoltator a contului 20 pentru a contabiliza cheltuielile de capital efectuate în timpul construcției este contrară principiilor contabile.

Astfel, contabilizarea în contul 08 a costurilor suportate de client-dezvoltator pentru construcția în comun nu este prevăzută de documentele contabile reglementare, iar utilizarea contului 20 în aceeași situație nu respectă regulile de contabilitate și raportare.

Clauza 7 din Regulamentul privind contabilitatea „Politica contabilă a organizației” RAS 1/2008 (aprobat prin Ordinul Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din data de 06.10.08 Nr. Politicile contabile sunt elaborate de organizarea metodei adecvate, pe baza privind aceste și alte prevederi contabile, precum și Standardele Internaționale de Raportare Financiară. În același timp, se aplică și alte prevederi contabile pentru a dezvolta o metodă adecvată în ceea ce privește faptele similare sau conexe ale activității economice, definițiile, condițiile de recunoaștere și procedura de evaluare a activelor, datoriilor, veniturilor și cheltuielilor.

În consecință, în absența unei reglementări de reglementare a procedurii de contabilizare a tranzacțiilor de către client-dezvoltator în implementarea construcției partajate, compania poate dezvolta în mod independent reguli contabile pentru tranzacțiile relevante, pe baza propriului raționament profesional.

Practica stabilită de contabilitate de către dezvoltator în implementarea construcției partajate se bazează pe procedura de menținere a contabilității pentru propria construcție a capitalului. La finalizarea construcției, costul apartamentelor care urmează să fie creditate la mijloacele fixe ale dezvoltatorului este trecut la debitul conturilor 01 „Mijloace fixe” sau 03 „Investiții profitabile în active materiale”. Costurile de construcție în partea atribuibilă coinvestitorilor (acționarilor) se debitează în contul 76. Costul apartamentelor destinate vânzării se debitează din creditul contului 08-3 la debitul contului 41 „Marfuri” sau 43 „Produse finite”. ”.

Această procedură contabilă este, de asemenea, aprobată de Ministerul de Finanțe al Federației Ruse. Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 18 mai 06 Nr. 07-05-03 / 02 a explicat: „cheltuielile dezvoltatorului asociate cu construcția proiectelor de construcții, inclusiv obiectele de construcție partajate cu dezvoltatorul principal, sunt reflectate. în contabilitate utilizând contul 08 „Investiții în active imobilizate” (indiferent dacă această construcție este realizată de un antreprenor sau printr-o metodă economică)”.

Pe baza celor de mai sus, considerăm că contabilizarea în contul 08 a costurilor asociate construcției unui bloc de locuințe este legitimă. Această procedură contabilă pentru companie trebuie să fie fixată în politica contabilă a organizației. În plus, informațiile relevante ar trebui dezvăluite în nota explicativă la situațiile financiare.

2. În sensul fiscalității, fondurile deținătorilor de capital (co-investitori) acumulate în conturile clienților-dezvoltatori sunt recunoscute drept fonduri de finanțare vizată și nu sunt luate în considerare la determinarea bazei de impozitare a impozitului pe venit și TVA ( subclauza 1 clauza 2 articolul 146 din Codul fiscal al Federației Ruse, subclauza 14, alineatul 1, articolul 251 din Codul fiscal al Federației Ruse).

În contabilitate, primirea de fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii (coinvestitori) se poate reflecta în debitul conturilor de numerar (sau alte proprietăți) în corespondență cu contul 76 „Decontări cu diverși debitori și creditori”, subcontul „Decontări cu investitori (acționari). ) pentru fondurile primite la finanțarea construcțiilor. Totodată, societatea poate alege metoda de contabilizare utilizând contul 86 „Finanțare țintă”.

Remunerația clientului-dezvoltator este recunoscută fiscal drept venit și este inclusă în baza de impozitare pentru TVA și impozit pe venit în conformitate cu procedura general stabilită.

Contribuțiile co-investitorilor (acționarilor) în numerar, reprezentând un comision pentru serviciile prestate de dezvoltator, se reflectă în contul 62- ca avansuri primite împotriva prestării viitoare de servicii.

Procedura de contabilizare a veniturilor din vânzarea serviciilor client-dezvoltator poate varia în funcție de termenii contractelor încheiate.

A.Valoarea remunerației clientului-dezvoltator este alocată în contract.

În acest caz, determinarea mărimii bazei de impozitare nu va crea dificultăți Societății. Într-o astfel de situație, o organizație, care primește fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii (co-investitori), poate asigura cu ușurință contabilizarea separată a acestor fonduri și poate calcula TVA-ul pe valoarea avansurilor. În cazul încasării plății parțiale, suma din care se calculează TVA se determină proporțional cu ponderea remunerației din prețul total al contractului.

În plus față de remunerația pentru plata serviciilor dezvoltator, societatea în acest caz poate avea un alt obiect de impozitare - valoarea economiilor din fondurile rămase la dispoziție după transferul unei părți din proprietate către participanții la comun. construcție (așa-numitele economii ale dezvoltatorului). Astfel de fonduri sunt recunoscute ca venit al dezvoltatorului în scopul impozitului pe venit (clauza 14 din articolul 250 din Codul fiscal al Federației Ruse) și sunt, de asemenea, supuse TVA-ului (subclauza 2 din clauza 1 din articolul 162 din Codul fiscal al Rusiei). Federaţie).

Potrivit Ministerului de Finanțe al Federației Ruse, economiile dezvoltatorului ar trebui să fie calculate separat pentru fiecare deținător de capital (co-investitor). „Dacă, după finalizarea construcției de către antreprenori și transferul de către dezvoltator către deținătorii de capital a unei părți din proprietatea prevăzută în contract, suma de bani primită de dezvoltator de la fiecare deținător de capital depășește costurile dezvoltatorului pentru parte a proprietății, apoi în temeiul alin. 2 p. 1 art. 162 din Cod, sumele excedentare rămase la dispoziția dezvoltatorului sunt supuse impozitării cu taxa pe valoarea adăugată ”(Scrisoarea Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 25.03.08 Nr. 03-07-10 / 02).

Dacă aderăm la această poziție (economiile sunt calculate separat pentru fiecare acționar, și nu agregat pentru un bloc de locuințe), atunci societatea se poate confrunta cu următoarea situație. Pentru unii deținători de capitaluri proprii (co-investitori), poate exista o diferență pozitivă între prețul contractului și costurile reale de construcție, iar pentru alții - una negativă. Un rezultat negativ în acest caz nu este recunoscut ca pierdere, ci este considerat ca o lipsă de venit pentru acest deținător de capital (investitor).

În consecință, suma totală a veniturilor primite este formată din sumele veniturilor primite (diferențe pozitive) pentru fiecare deținător de capital pentru care se încasează un astfel de venit.

Este evident că economiile dezvoltatorului ca obiect de impozitare se formează numai în momentul finalizării construcției, iar la momentul primirii fondurilor de la deținătorii de capitaluri proprii (co-investitori) nu participă la calculul TVA-ului la avansurile primite. .

Rămâne întrebarea despre momentul determinării bazei de impozitare atât în ​​raport cu remunerația dezvoltatorului, cât și în raport cu veniturile sub formă de economii – în ce moment pot fi considerate prestate serviciile dezvoltator?

În opinia autorităților de reglementare, încasările din vânzarea serviciilor dezvoltatorului și veniturile sub formă de economii ar trebui să fie reflectate de la data primirii permisului de punere în funcțiune a clădirii rezidențiale (Scrisori ale Ministerului Finanțelor din Federația Rusă din 20.08.07 Nr. Moscova din 10 februarie 2010 Nr. 16-12 / 013491®).

Totodată, instanțele au sprijinit contribuabilii în litigiile fiscale, subliniind că un astfel de moment este data semnării de către părți a actului de acceptare și transfer al obiectului finit de construcție comună (Rezoluții Serviciului Federal Antimonopol al Districtul Siberia de Vest din 15 octombrie 2010 în dosarul nr. A46-23193/2009, Serviciul Federal Antimonopol al raionului Volga din data de 26 ianuarie 2009 în dosarul nr. A55-8357 / 2008 etc.).

Pentru a evita litigiile fiscale, pare oportună stabilirea datei de prestare a serviciilor de către dezvoltator în contractul propriu-zis cu deținătorii de capital (co-investitori).

B. Suma remunerației clientului-dezvoltator nu este alocată în contract.

Dacă remunerația dezvoltatorului este luată în considerare în prețul total al contractului și este determinată ca diferență între fondurile primite și costurile reale de construcție la momentul finalizării acestuia, atunci este dificil să se calculeze în mod fiabil această sumă la momentul în care se primesc bani.

Totuși, potrivit autorităților fiscale, această împrejurare nu scutește investitorul de obligația de a plăti TVA la avansuri. Pentru a face acest lucru, politica contabilă ar trebui să determine algoritmul de calcul al sumei estimate a remunerației în scopul plății TVA-ului pentru avansurile primite.

De exemplu, valoarea estimată a remunerației poate fi determinată pe baza costului estimat de construcție și a procentului mediu de profitabilitate. La finalizarea construcției, obligația fiscală pentru TVA este recalculată.

De fapt, în cadrul unor astfel de contracte, remunerația companiei pentru furnizarea de servicii de către client-dezvoltator este aceeași economie de costuri care a fost menționată în secțiunea anterioară a consultării. Regulile de calcul a cuantumului remunerației și riscurile fiscale rezultate corespund celor de mai sus.

Costurile de întreținere a dezvoltatorului în perioada de construcție pot fi contabilizate în debitul contului 20 (26). La finalizarea construcției și la îndeplinirea termenilor acordurilor încheiate de participare la construcția comună (acorduri de investiții), contabilitatea dezvoltatorului reflectă veniturile din creditul contului 90-1, iar costurile reale sunt debitate din creditul contului 20 ( 26) la debitul contului 90-2.

3. Reprezentanții Ministerului Finanțelor al Federației Ruse au explicat în mod repetat procedura de emitere a facturilor de către client-dezvoltator (Scrisori ale Ministerului Finanțelor al Federației Ruse din 23.04.10 nr. 03-07-10 / 08, din data de 05.12.08 Nr 03-04-10/07 si altele).

Sensul general al explicațiilor este următorul. După transferul unui obiect finalizat cu construcție capitală în conformitate cu procedura stabilită, organizația care îndeplinește funcțiile de client-dezvoltator emite investitorului o factură consolidată pentru obiect în două exemplare.

Factura consolidată se emite pe baza facturilor primite de client-dezvoltator de la organizațiile contractante de construcții (pentru costul lucrărilor de construcție și instalare efectuate) și furnizorii de bunuri (materiale, echipamente etc.), executanți de lucrări și servicii.

Copii ale facturilor primite de client-dezvoltator de la antreprenori pentru lucrările de construcție și instalare finalizate și furnizorii de bunuri (lucrări, servicii) se anexează la factura consolidată. În factura consolidată, lucrările de construcții și instalații și bunurile (lucrări, servicii) sunt alocate pe posturi independente.

Un exemplar al facturii consolidate este transferat investitorului, al doilea este păstrat de client-dezvoltator în registrul facturilor emise fără înregistrare în carnetul de vânzări.

Separat, clientul-dezvoltator emite o factură către investitor pentru prestarea serviciilor de construcții. Această factură este înregistrată în carnetul de vânzări al constructorului.

Astfel, sumele de TVA prezentate de antreprenori pentru lucrările efectuate, precum și furnizorii de materiale, utilaje și servicii consumate în procesul de construcție, se contabilizează în debitul contului 19 și se cumulează pe parcursul procesului de construcție.

La finalizarea construcției și transferul costurilor de construcție către deținătorii de capital (co-investitori), costurile obiectelor de construcție în comun transferate acumulate în debitul contului 08, precum și sumele TVA prezentate în timpul procesului de construcție de către furnizori și antreprenori și contabilizate in debitul contului 19, pe baza unei facturi consolidate se anuleaza la debitul contului 76 (86), la care s-au luat in calcul fondurile primite de la detinatorii de capital (coinvestitori).

Costurile suportate sunt repartizate între proiectele de construcție în funcție de indicatorul justificat economic ales de organizație. Acesta poate fi costul estimat estimat al fiecărui obiect, suprafața în metri pătrați etc.

Sumele de TVA acumulate in contul 19 corespunzatoare acestor costuri sunt repartizate in mod similar.

Deducerea TVA din costul serviciilor clientului-dezvoltator se face de către investitor pe baza unei facturi separate.

Alexandru Lantsov, director al BDO,
Șef al grupului de industrie „Construcții și imobiliare”

În reglementarea contabilității în domeniul construcțiilor de locuințe nu există doar lacune, ci și contradicții care apar între legislație și practica consacrată de reflectare a veniturilor și costurilor firmelor de construcții în situațiile financiare.

Să începem cu generalul. Lucrările la fiecare proiect se desfășoară conform schemei: investitor - client / dezvoltator - antreprenor. Investitorul este organizația care finanțează construcția. Clientul/dezvoltatorul îndeplinește funcția de organizare a procesului de construcție. Antreprenorul este o organizație de construcții care realizează în mod direct lucrări de construcție, precum și atrage subcontractanți pentru a efectua lucrări individuale de construcție. În unele cazuri, funcțiile de mai sus pot fi combinate într-o singură companie.

Caracteristicile construcției de locuințe

În construcția de locuințe, deținătorii de capital (persoane fizice și juridice) pot acționa ca investitori, iar relațiile dintre dezvoltator și deținătorii de capital sunt reglementate de Lege (Legea federală din 30 decembrie 2004 nr. 214-FZ (în continuare - Legea nr. 214). -FZ)) privind participarea la construcția comună. Anumite prevederi ale Legii nr. 214-FZ pot afecta procedura de contabilitate a clientului-dezvoltator.

Articolul 2 din prezenta lege definește dezvoltatorul. Un astfel de subiect al raporturilor juridice ca client nu este menționat în Legea nr. 214-FZ. Cu toate acestea, dezvoltatorul are dreptul de a angaja antreprenori pentru a executa construcții și instalații și alte lucrări. În acest caz, relația lor este guvernată de un contract de muncă, iar dezvoltatorul în relație cu antreprenorul va fi clientul (Capitolul 37 din Codul civil al Federației Ruse).

Trebuie să spun că Ministerul de Finanțe al Rusiei nu împarte funcțiile dezvoltatorului și ale clientului. De exemplu, într-una dintre scrisori (scrisoarea Ministerului de Finanțe al Rusiei din 07.08.2007 nr. 03-03-06 / 1/544), departamentul echivalează funcțiile dezvoltatorului cu funcțiile clientului.

Prețul contractului constă din două părți: suma de bani pentru rambursarea costurilor de construire a instalației și suma de plătit pentru serviciile dezvoltatorului (clauza 1, articolul 5 din Legea nr. 214-FZ). Banii destinati rambursării costurilor de construcție pot fi cheltuiți doar pe o gamă limitată de domenii (clauza 1, articolul 18 din Legea nr. 214-FZ), iar sumele plătite în baza contractului pentru plata serviciilor dezvoltator sunt cheltuite de dezvoltator la propria discreție (clauza 1 din articolul 18 din Legea nr. 214-FZ). 2 articolul 18 din Legea nr. 214-FZ).

Legislația contabilă nu prevede procedura de înregistrare a tranzacțiilor conform Legii nr. 214-FZ, prin urmare, este necesar să se ia în considerare contractele care sunt cele mai strânse ca natura relațiilor și procedura contabilă corespunzătoare. Acesta este un contract de agenție și un contract de vânzare.

Contractul de agenție prevede că mandatarul acționează în numele său sau în numele mandantului, dar întotdeauna în interesul acestuia din urmă (în numele său), iar mandatarul acționează pe cheltuiala comitentului (articolul 1005 din Codul civil). al Federației Ruse). În plus, agentul are dreptul la o taxă de agenție (articolul 1006 din Codul civil al Federației Ruse).

În cadrul unui contract de vânzare, o parte (vânzătorul) se obligă să transfere lucrul (bunurile) în proprietatea celeilalte părți (cumpărătorul), iar cumpărătorul se obligă să accepte aceste bunuri și să plătească o anumită sumă de bani (preț) pentru aceasta (clauza 1, articolul 454 din Codul civil al Federației Ruse) . În acest caz, contractul poate fi încheiat pentru vânzarea și cumpărarea de bunuri disponibile vânzătorului la momentul încheierii contractului, precum și de bunuri care vor fi create sau achiziționate de vânzător în viitor (clauza 2 din articolul 455 din Codul civil al Federației Ruse).

Potrivit autorilor, acordul de participare la capital în sensul său economic este mai apropiat de contractul de vânzare-cumpărare. Este dificil de argumentat că dezvoltatorul acționează exclusiv în numele deținătorilor de capital. Construcția unei case poate începe chiar și atunci când contractele cu deținătorii de capital nu au fost încă încheiate. În plus, nu toate apartamentele sunt alocate în faza de construcție. Dezvoltatorul vinde o parte din apartamente dupa punerea in functiune a locuintei. Principalul interes pentru dezvoltator este diferența dintre prețul contractului și costul executării acestuia. Și, de asemenea, dezvoltatorul în timpul construcției rămâne toate riscurile de a pierde obiectul de construcție. În plus, este greu de susținut că dezvoltatorul acționează doar pe cheltuiala principalului, în acest caz este cumpărătorul apartamentului. Într-un scenariu nefavorabil, costurile de executare a contractului vor depăși prețul contractului și, în consecință, dezvoltatorul poate primi o pierdere.

Principalele contradicții cu cerințele RAS și IFRS

În practică, dezvoltatorii aplică în principal abordarea contabilă și de raportare pentru a reflecta tranzacțiile în cadrul acordurilor de construcție partajate, prezentate în tabelul de mai jos.

Opțiunea de a reflecta tranzacțiile în cadrul acordurilor de construcție partajate cu dezvoltatorul

Înregistrări contabile
	76 - deţinătorii de capitaluri proprii
76 - deţinătorii de capitaluri proprii	62 - deţinătorii de capitaluri proprii	Fonduri primite de la deținătorii de capital în termeni de remunerare a dezvoltatorului
76 - deţinătorii de capitaluri proprii		A primit fonduri de la deținătorii de capital în termeni de finanțare vizată. Transferul de bani în baza unui acord de participare la capitaluri proprii este considerat ca în acest caz
08 - Construcția OS	60 - antreprenori	Lucrari executate de antreprenor (pentru dezvoltator)
08 - cheltuielile dezvoltatorului
86, 62 - deținătorii de capitaluri proprii	08 - construcția sistemului de operare, 08 - cheltuielile dezvoltatorului	Transferul apartamentelor către acționari
08 - construcția sistemului de operare, 08 - cheltuielile dezvoltatorului		Venitul dezvoltatorului (economii)
	08 - construcția sistemului de operare, 08 - cheltuielile dezvoltatorului	Pierderile dezvoltatorului (deficitul)

Practica stabilită de contabilitate de către client și dezvoltator în implementarea construcției de locuințe în comun (care reflectă economiile/deficitul clientului de construcție) se bazează pe o analogie cu procedura contabilă pentru construcția de capital propriu (scrisoare a Ministerului de Finanțe al Rusiei). din 18 mai 2006 Nr. 07-05-03 / 02).

În acest caz, utilizarea conturilor 86 „Finanțare țintă”, 08 „Investiții în”, precum și întregul sistem de mai sus de reflectare a veniturilor și cheltuielilor dezvoltatorului, contabililor și auditorilor se justifică în principal prin utilizarea „Regulamentului de contabilitate pentru investiții pe termen lung” (aprobată printr-o scrisoare a Ministerului Finanțelor al Rusiei din 30 decembrie 1993 nr. 160 (în continuare - Regulamentul nr. 160)), precum și „Legea privind activitățile de investiții desfășurate sub formă de investiții de capital” (Legea federală nr. 39-FZ din 25 februarie 1999 (în continuare - Legea nr. 39-FZ)).

Deci, investițiile de capital sunt investiții în capital fix (), inclusiv costurile de construcție nouă, reconstrucție și reechipare tehnică a întreprinderilor existente, achiziționarea de mașini, echipamente, unelte, inventariere, lucrări de proiectare și cercetare și alte costuri (Articolul 1). din Legea nr. 39-FZ). Legea prevede că subiecții activității de investiții (art. 4 din Legea nr. 39-FZ), desfășurate sub formă de investiții de capital (denumite în continuare subiecții activității de investiții), sunt investitorii, clienții, antreprenorii, utilizatorii obiecte de investiții de capital și alte persoane.

Conform paragrafului 1.2 din Regulamentul nr. 160, investițiile pe termen lung sunt înțelese ca fiind costurile de creare, creștere în dimensiune și, de asemenea, achiziționarea de active imobilizate imobilizate de utilizare pe termen lung (peste un an) care nu sunt destinate de vânzare.

Pe baza celor de mai sus se pot trage următoarele concluzii:

Aceste documente de reglementare reglementează cazurile de investiții de capital în active fixe și, de asemenea, definesc subiectele activității investiționale;

Aceste reglementări nu reglementează investițiile în construcția de locuințe, deoarece este construită pentru vânzare și chiar ulterior nu va fi un mijloc fix.

De remarcat că, cu opțiunea contabilă de mai sus, în contul de profit și pierdere se va reflecta doar rezultatul net din transferul obiectului de construcție, adică remunerația dezvoltatorului. În PBU 9/99 (aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Rusiei din 06.05.1999 nr. 32n) și 10/99 (aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Rusiei din 06.05.1999 nr. 33n), o astfel de procedura de înregistrare a veniturilor și cheltuielilor pentru activități obișnuite nu este prevăzută și nu poate fi acceptată pentru reflectarea tranzacțiilor în baza contractului de participare la capitalul propriu în contabilitatea dezvoltatorului.

Dezvoltăm o opțiune contabilă pentru construcția comună

În acest caz (când problema în temeiul RAS nu a fost soluționată), trebuie să faceți referire la paragraful 7 din PBU 1/2008 „Politica contabilă a organizației” (aprobat prin ordin al Ministerului Finanțelor al Rusiei din 06.10.2008 nr. 106n). Se spune că, dacă într-o anumită problemă, actele juridice de reglementare nu stabilesc metode contabile, atunci atunci când formează o politică contabilă, organizația dezvoltă independent o metodă bazată pe aceasta și pe alte prevederi contabile, precum și pe IFRS. Totodată, se aplică și alte prevederi contabile pentru a dezvolta o metodă de evidență în ceea ce privește faptele similare sau conexe ale activității economice, definițiile, condițiile de recunoaștere și procedura de evaluare a activelor, datoriilor, veniturilor și cheltuielilor.

În consecință, este recomandabil să fii ghidat de standardele internaționale de raportare financiară, precum și de principiile contabile de bază, de exemplu, principiul substanței asupra formei.

În special, scopul Legii nr. 214-FZ este protejarea drepturilor investitorilor/acționarilor. În acest sens, prețul este împărțit în finanțare vizată și remunerare a dezvoltatorului pentru a facilita controlul părților interesate asupra cheltuielilor deținătorilor de capital, pentru a reduce riscul de retragere ilegală a fondurilor etc. În același timp, dezvoltatorul suportă riscuri semnificative care nu sunt inerente agentului:

Costurile reale afectează mărimea remunerației dezvoltatorului;

Riscuri de deces, pierdere și deteriorare a obiectului de construcție;

Riscuri asociate cu obținerea drepturilor de teren;

Riscuri asociate obținerii autorizației de construire;

Riscuri asociate cu punerea în funcțiune;

Riscuri de credit asociate rambursării datoriilor de către un acționar/investitor;

Riscuri de piață asociate cu modificările prețului de piață al locuințelor și altele.

Concluzia generală este că activitatea clientului/dezvoltatorului în esență nu este de agenție și, prin urmare, veniturile și costurile urmează să fie reflectate în valoarea integrală a prețului contractului, care include atât finanțarea vizată, cât și remunerația dezvoltatorului.

Deci, dacă dezvoltatorul este considerat nu ca un agent, ci ca un vânzător, atunci toate veniturile și cheltuielile dezvoltatorului legate de îndeplinirea obligațiilor din contractul de capital propriu, inclusiv costurile lucrărilor de construcție efectuate de antreprenori și veniturile sub formă a plăților de la deținătorii de capitaluri proprii, ar trebui să se reflecte ținând cont de normele PBU 9/99 și PBU 10/99.

Mai jos este o diagramă a tranzacțiilor care ilustrează contabilitatea dezvoltatorului în conformitate cu PBU 9/99 și PBU 10/99 (pe baza înțelegerii că dezvoltatorul este vânzător).

Schema electrică în conformitate cu PBU 9/99 și 10/99

Înregistrări contabile
	62 - deţinătorii de capitaluri proprii	Fonduri primite de la debitori
20 - construcția instalației	60 - antreprenori	Lucrari executate de antreprenor
20 - cheltuielile dezvoltatorului		Costurile de întreținere ale dezvoltatorului
	20 - construcția unui obiect, 20 - cheltuielile dezvoltatorului	Obiectul de construcție a fost acceptat în contabilitate (după obținerea autorizației de punere în funcțiune)
62 - deţinătorii de capitaluri proprii		Încasări din transferul unui obiect de construcție comună către un participant construcție comună (pe baza unui act de transfer)
		Costul obiectului construcției în comun

Reflecție în raportare

În acest caz, construcția în derulare la data raportării este reflectată în secțiunea II „Active circulante” din bilanţ la rândul 1210 „Stocuri”. În situația rezultatelor financiare, rândul „Venituri” va reflecta integral prețul contractului, iar linia „Costul vânzărilor” - costul obiectului de construcție comun.

O prezentare detaliată a informațiilor în situațiile financiare ale dezvoltatorului va permite utilizatorilor să-și facă o idee fiabilă despre activitățile acestuia, ratele de creștere, volumele vânzărilor, dinamica costurilor de construcție și motivele modificărilor atât în ​​rezultatul financiar general al activităților dezvoltatorului, cât și în contextul proiectelor în derulare.

În concluzie, aș dori să notez diferențele dintre IFRS și RAS pe această temă.

Unul dintre argumentele împotriva reflectării integrale a veniturilor dezvoltatorului în cadrul acordurilor de participare la capitaluri proprii este faptul că nu există un transfer de proprietate de la dezvoltator la cumpărător, ceea ce este o cerință pentru înregistrarea veniturilor conform RAS 9/99.

Spre deosebire de RAS, IFRS nu necesită în mod oficial o astfel de tranziție, este suficient ca toate riscurile și recompensele pentru acest obiect să fie transferate. În plus, conform IFRIC 15 „Contracte pentru construcția de bunuri imobiliare”, care tratează astfel de relații, încasările sunt recunoscute integral de dezvoltator, indiferent de forma juridică a contractului. Doar perioada de reflectare a veniturilor în contabilitate și raportare diferă.

De fapt, procedura practicată în prezent pentru înregistrarea veniturilor în raportarea rusă (doar în ceea ce privește remunerarea clienților) nu este aplicată în IFRS.

În sprijinul acestei abordări, putem lua în considerare proiectul PBU 9, postat pe site-ul web al Ministerului de Finanțe al Rusiei. Astfel, conform paragrafului 17 din proiectul PBU 9, una dintre condițiile de recunoaștere a veniturilor este transferul către cumpărător a principalelor riscuri și beneficii economice asociate produselor, bunurilor. Alineatul din versiunea actuală a PBU 9, care presupune existența unui transfer de proprietate pentru recunoașterea veniturilor, a fost transformat într-un transfer de control asupra produselor (lucrări, servicii). În cazul nostru, atunci când apartamentele sunt transferate deținătorilor de capital, controlul asupra acestora este transferat automat.